Kiralık Konut Fiyatlarında Düşüş Devam Ediyor

HABERRUS - Rusya’da uzun vadeli konut kiralama piyasasında fiyatların düşüş eğilimi güçleniyor. Nisan ayında, başlıca şehirlerde bir ve iki odalı dairelerin ortalama kiraları mart ayına göre %1,6 oranında azaldı.

Bu durum, kiralık konut arzındaki %30–40 oranındaki artışa karşın talebin sınırlı kalmasıyla açıklanıyor. Ev sahipleri fiyatları korumaya çalışsa da, indirim yapmaktan kaçınamıyor.

Analistler, sezonluk talep artışının haziran sonu itibarıyla başlamasını bekliyor.

Nisan Ayı Kiralık Konut Fiyatları

“CIAN.Analitika” verilerine göre, Nisan ayında Rusya’daki 18 büyük bölgesel pazarda (16 milyonluk şehir ile Moskova ve Leningrad bölgeleri dahil), bir odalı dairelerin ortalama kira bedeli aylık 30,5 bin ruble, iki odalıların ise 43,3 bin ruble oldu. Her iki kategoride de fiyatlar mart ayına göre %1,6 düştü.

“Etagi” emlak şirketi ise, milyonluk şehirlerde bir odalı dairelerin ortalama kirasını 32,1 bin ruble olarak hesapladı. Bu da mart ayına göre %0,9’luk bir azalma anlamına geliyor. İki odalı dairelerde düşüş %0,6 ile 39,6 bin rubleye geriledi.

“CIAN” Analitik Müdürü Aleksey Popov’a göre, kira fiyatlarındaki düşüş hızı artıyor ve bu durum, 2024 sonlarında başlayan ekonomik yavaşlamanın bir yansıması. “Avito” verilerine göre, kiralık konut fiyatları Kasım ayındaki zirveye kıyasla %14 oranında geriledi. Ancak yıllık bazda büyük şehirlerde kira fiyatlarında hala artış eğilimi sürüyor. “Yandex Arenda” verilerine göre, tüm daire tiplerinde medyan kira bedeli %9,1 artarak 34 bin rubleye çıktı.

Bazı Şehirlerde Düşüş Daha Belirgin

“CIAN.Analitika”ya göre, nisan ayında en fazla düşüş Volgograd’da kaydedildi; bir odalı dairelerin kirası %4,3 azalarak 22,4 bin rubleye geriledi. Krasnodar’da %3,5 düşüşle 27,5 bin rubleye, Çelyabinsk’te ise %1,9 düşüşle 27 bin rubleye düştü. Moskova’da ise bir odalı dairelerin ortalama kira bedeli şu anda 64 bin ruble. Mart ayına göre %3,5 azalma görülse de, geçen yılın aynı dönemine göre %12,9’luk artış yaşandı.

Kiralık Arzında Patlama

“Etagi” Kira Departmanı Direktörü Olga Pavlinova’ya göre, fiyat düşüşü kiralık konut arzındaki artıştan kaynaklanıyor. Piyasada geçen yıla göre %30–40 daha fazla konut kiraya veriliyor. Aleksey Popov, mevcut aktif ilan sayısının 61 bin olduğunu, bunun da geçen yıla kıyasla neredeyse iki katına çıktığını belirtiyor. Aynı dönemde talep %10–12 azaldı.

“Avito”dan Konstantin Kamenev ise, satış piyasasından uzun vadeli kiralamaya kayan ev sahiplerinin bu arz artışında önemli rol oynadığını söylüyor. Kamenev’e göre bu durum kiracılar için fırsat sunuyor.

Fiyatlar Hala “Şişirilmiş”

Ancak uzmanlara göre kiralık konut fiyatları hâlâ yüksek seviyelerde. “İnkom-Nedvižimost” şirketinden Oksana Polyakova, ev sahiplerinin kira fiyatlarını indirme konusunda isteksiz olduklarını belirtiyor. Buna rağmen, Moskova piyasasında nisan başında 25 bin rubleye daire ilanları görülmeye başlandı – bu seviyede son olarak Temmuz 2023’te ilan verilmişti.

Sezonluk Hareketlilik Bekleniyor

Polyakova, düşük fiyatlı dairelerin bile hızlı kiralanmamasının, ev sahiplerini %5–10 oranında indirim yapmaya zorlayabileceğini belirtiyor. Aleksey Popov ise, fiyat düşüşlerinin hem mevcut ilanlar hem de yeni ilanlar için geçerli olabileceğini vurguluyor.

Pavlinova, önümüzdeki aylarda kira fiyatlarında artış beklemediklerini, ancak haziran sonu veya temmuz başında sezonluk talep artışıyla birlikte bir toparlanma yaşanabileceğini söylüyor. Kamenev ise bu dönemdeki hareketliliğin büyük ihtimalle fiyatların istikrar kazanmasına neden olacağını ifade ediyor.

Popov’a göre, mayıs sonuna kadar düşüş sürebilir; ancak yaz aylarında hafif bir artış yaşansa da, fiyatların 2024 Eylül seviyesini aşması pek mümkün görünmüyor.