Rusya Konut Piyasası: Daha Fazla Proje, Daha Az Konut, Daha Yüksek Fiyatlar

HABERRUS - Rusya'nın bir milyon ve üzeri nüfusa sahip şehirlerindeki yeni konut projeleri, 2025 yılının ilk dokuz ayında çarpıcı bir eğilimi ortaya koydu. bnMAP.pro gayrimenkul izleme ve analiz sisteminin uzmanlarının gerçekleştirdiği geleneksel araştırmaya göre, bu dönemde piyasaya sürülen yeni proje sayısı artarken, inşa edilen yeni daire sayısı ve toplam proje alanı önemli ölçüde azaldı. Piyasaya sürülen yeni daire sayısı bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla %9,6, bu dairelerin toplam proje alanı ise %11,9 oranında küçüldü.

Proje Sayısı Artıyor Ancak Konut Sayısı Düşüyor

Araştırma kapsamında, yenileme projeleri ve kapalı başlangıç satışları hariç tutularak, tüm tip ve sınıflardaki yeni konut projeleri incelendi. Buna göre, bu yılın ilk üç çeyreğinde milyonluk şehirlerde toplam 297 yeni projeye başlandı. Bu sayı, geçen yıla kıyasla %3,1'lik bir artışa işaret ediyor. Ancak, başlatılan yeni bina (blok) sayısı %11 azalarak 487'de kaldı. Bu veriler, daha fazla projenin daha küçük ölçekli olduğunu gösteriyor.

Şehirler bazında proje sayılarına bakıldığında, Moskova (45 yeni proje, 90 bina), St. Petersburg (43 proje, 82 bina) ve Yekaterinburg (43 proje, 57 bina) listenin başını çekiyor. Öte yandan, Krasnodar'da yalnızca iki yeni proje başlarken, bu projelerin toplam 14 binadan oluştuğu kaydedildi. Samara (6 proje, 9 bina), Çelyabinsk (7 proje, 8 bina), Omsk (8 proje, 10 bina) ve Volgograd (9 proje, 9 bina) ise başlatılan proje sayısı nispeten düşük kalan diğer şehirler oldu.

Bölgesel Farklılıklar Belirginleşiyor

Uzmanlar, proje ve bina sayısındaki artışın piyasanın gerçek durumunu her zaman yansıtmadığını, bu nedenle piyasaya sürülen daire sayısı ve toplam proje alanının daha anlamlı göstergeler olduğunu vurguluyor. Genel tablo homojen değil; şehirler arasında ciddi farklılıklar dikkat çekiyor.

Örneğin, Moskova'da yeni proje sayısı %9,8 artmasına rağmen, piyasaya sürülen daire sayısı %20,1, toplam konut alanı ise %29,3 oranında azaldı. St. Petersburg ise tam tersi bir performans sergileyerek daire sayısında %74,2, toplam alanda ise %70,8'lik etkileyici bir artış kaydetti.

Kazan'da daire sayısı %7,8, alan ise %11,3 düşüş gösterirken, Volgograd, Novosibirsk, Perm, Rostov-na-Donu, Samara, Ufa ve Çelyabinsk de her iki göstergede de gerileme yaşayan şehirler arasında yer aldı. Krasnodar ise en keskin düşüşün görüldüğü şehir oldu; daire sayısı %51,9, konut alanı ise %51 oranında azaldı.

Buna karşılık, Yekaterinburg güçlü bir büyüme sergiledi; daire sayısı %39,6, toplam alan ise %37,1 arttı. Voronej, Nijni Novgorod, Omsk gibi şehirler de genel eğilime ters düşerek artış kaydetti. Özellikle Krasnoyarsk, %96,9'luk daire sayısı artışı ve %100,8'lik alan artışı ile öne çıktı.

Fiyatlar Tırmanışını Sürdürüyor

Konut arzındaki bu karmaşık tabloya rağmen, fiyatlar yükselmeye devam ediyor. MACON ve Talan şirketlerinin Ortak Konut İnşaatı Bilgi Sistemi (EİSJS) verilerine dayanan ortak araştırmasına göre, Rusya'daki yeni konutlar son bir yılda ortalama %12 pahalılandı.

Uzmanlar, yüksek piyasa ipotek oranlarının 2025 yılında talebi olumsuz etkilediğini; 2025'in sekiz ayındaki ortalama işlem sayısının, geçen yılın aynı dönemine göre %21 daha düşük olduğunu belirtiyor. Yüklenicilerin maliyetlerinin ve proje finansmanı oranlarının artmasının, metrekare maliyetini yukarı çekmeye zorladığı ifade ediliyor. Ancak, enflasyon dikkate alındığında, birçok bölgede reel fiyat artışının neredeyse sıfır seviyesinde kaldığı vurgulanıyor.

Fiyat artış oranları şehirlere göre değişiklik gösteriyor. Moskova'da yıllık ortalama metrekare fiyatı %11, St. Petersburg'da %6 arttı. Bir milyon nüfuslu şehirlerde ortalama artış %9, 500 bin ile 1 milyon arası nüfusa sahip şehirlerde %11, 250-500 bin nüfuslu şehirlerde ise %10 oldu. Milyonluk şehirler arasında fiyat artışında öne çıkanlar Omsk (%13), Krasnodar, Samara, Çelyabinsk (her biri %11), Novosibirsk, Perm ve Ufa (her biri %10) oldu. Hiçbir şehirde fiyat düşüşü yaşanmazken, enflasyonun önemli ölçüde üzerinde bir artış da kaydedilmedi.

BnMAP.pro'nun Eylül ayı verilerine göre ise, incelenen 17 metropolde işlem gören konut sayısı Ağustos ayına kıyasla %7 artışla 23,9 bine ulaştı. Ortalama konut fiyatı %5,8 yükselirken, ortalama metrekare fiyatı %1,3 geriledi. Bir ayda satışı tamamlanan yeni konutların toplam alanı ise yeniden bir milyon metrekare sınırını aştı. En çok konut satışının gerçekleştiği ilk beş şehir sırasıyla Moskova, St. Petersburg, Yekaterinburg, Krasnodar ve Tümen oldu.

500 bin ile 1 milyon arası nüfusa sahip şehirlerde ise fiyat artışları daha keskin oldu. Novokuznetsk'te %27, Ryazan'da %24, İjevsk ve Tomsk'ta %19'luk güçlü yükselişler görüldü. Yaroslavl (%13), Saratov (%12), Sivastopol ve İrkutsk (%10) ise ortalamanın üzerinde ancak daha dengeli artışlar kaydetti. Tümen (%5) ve Vladivostok (%4) gibi büyük pazarlarda ise fiyat artışı enflasyonun bile altında, oldukça ılımlı seviyelerde kaldı.