Moskova’da Ofis Kira Fiyatları Eşit Oranda Artmıyor
HABERRUS - Moskova’daki ofis piyasasında boş alanların azalması, kira fiyatlarının yükselmesine neden oluyor. Ancak bu artış, sadece talebin yoğun olduğu bölgelerde gözlemleniyor. Başlıca iş merkezlerinde ofis fiyatları son bir yılda 1,5 kat artarken, yeni inşaatların yoğunlaştığı şehir çeperlerinde kira fiyatlarının enflasyonun altında arttığı belirtiliyor.
Danışmanlık şirketi IBC Real Estate’e göre, 2024 Şubat ayı itibarıyla Moskova’daki A sınıfı ofislerin ortalama kira fiyatı yıllık bazda %5 artarak 29.400 ruble/metrekare seviyesine ulaştı. NF Group’un analizlerine göre ise 2024 yılında kira artışı %5,8 olarak gerçekleşerek 27.400 ruble/metrekare oldu. Ancak bu oranlar, %9,52 olarak açıklanan enflasyon oranının altında kaldı.
Ofis Kira Fiyatlarındaki Merkezileşme
IBC Real Estate verilerine göre, Moskova’nın en prestijli ofis bölgelerinde fiyat artışı çok daha yüksek seviyelerde gerçekleşti. Şubat ayı itibarıyla, Sadofoe Koltso (Bahçe Halkası) içinde yer alan A sınıfı ofislerin kira fiyatı yıllık %55 artışla 58.100 ruble/metrekare seviyesine yükseldi. Bu rakam, Moskova genelindeki ortalama ofis kirasının neredeyse iki katına denk geliyor. NF Group’un verilerine göre, Moskova Çevre Yolu (MKAD) içinde ofislerin ortalama kira bedeli 35.100 ruble/metrekare iken, MKAD dışındaki bölgelerde bu rakam 16.100 ruble/metrekareye kadar düşüyor.
Belli başlı iş merkezlerindeki fiyat artışı da dikkat çekiyor. Örneğin, Moskova’nın en prestijli iş bölgesi olan Moskova-City’de, ofis kiraları son bir yılda %36 artarak 58.600 ruble/metrekare seviyesine çıktı. Leningradskiy Koridoru olarak bilinen ve Belarusskaya metro istasyonundan Khimki’ye kadar uzanan bölgede ise kira fiyatları %31 artarak 47.000 ruble/metrekareye yükseldi.
Uzmanlar, bu bölgelerdeki hızlı fiyat artışının, sınırlı arz ve yüksek talep nedeniyle yaşandığını belirtiyor. Örneğin, Moskova-City’de boş ofis oranı yalnızca %1,2 seviyesinde bulunurken, Leningradskiy Koridoru’nda bu oran %3,3 olarak hesaplandı.
Şehir Çeperlerindeki Kira Artışı Daha Sınırlı
Moskova’nın merkezine uzak bölgelerde, özellikle Üçüncü Çevre Yolu (TTK) ile MKAD arasındaki alanlarda, ofis kiralarındaki artış oldukça sınırlı kaldı. IBC Real Estate’e göre, bu bölgede kira fiyatları yalnızca %3 artarak 28.900 ruble/metrekare seviyesine ulaştı.
Bunun nedeni olarak, bu bölgedeki arz fazlası ve yüksek boşluk oranları gösteriliyor. NF Group’tan Maria Zimina’ya göre, TTK ile MKAD arasında yer alan bölgelerde rekabetin yüksek olması, ofis sahiplerini daha esnek fiyat politikalarına yönlendiriyor. 2024 yılı içinde bu bölgede 573.700 metrekarelik yeni ofis alanının piyasaya sürülmesi beklenirken, Bahçe Halkası içinde ise yalnızca 12.600 metrekare yeni ofis alanı inşa edilecek.
Şubat 2024 itibarıyla, bu bölgedeki boş ofis oranı %6,2 seviyesinde. Bununla birlikte, burada geliştirilen projelerin büyük kısmı karma kullanım alanlarını içeriyor ve istihdam yaratmaya yönelik planlanıyor.
Geliştiriciler Satışa Yöneliyor
Moskova’daki ofis piyasasında, geliştiriciler kiralamaktan ziyade satışa yönelmeyi tercih ediyor. CORE.XP danışmanlık şirketinden İrina Horoshilova’ya göre, bu yıl kullanıma açılması planlanan yeni ofislerin %60’ı satış amaçlı geliştiriliyor.
Uzmanlara göre, geliştiriciler için ofisleri satmak, kira gelirine bağımlı olmaktan daha az riskli bir strateji sunuyor. CMWP araştırma şirketinden Polina Afanasyeva, ofis satışlarının hızlı bir nakit dönüşü sağladığını ve boş alan riskini azalttığını belirtiyor.
Ofis alıcılarının büyük kısmını, kendi kullanımına yönelik yatırım yapan işletmeler oluşturuyor. Nikoliers danışmanlık şirketine göre, 2023 yılında satılan ofislerin %79’u bu tür yatırımcılar tarafından satın alındı. Bu oran, bir önceki yıla kıyasla %31 artış gösterdi.
Son dönemde şirketler, gelecekteki büyüme planlarını göz önünde bulundurarak fazla ofis alanı satın alıyor ve kullanmadıkları alanları geçici olarak kiraya veriyor. Bu eğilim, Moskova’daki ofis piyasasında uzun vadeli stratejik yatırımların arttığını gösteriyor.