HABERRUS - Milyonluk şehirlerde metrekare 210 bin rubleye dayandı; yüksek faiz ve kısıtlanan ipotek programları talebi dondurdu.

Rusya konut piyasasında yıllardır süren sert fiyat yükselişi, 2026'nın başında belirgin biçimde yavaşladı.

Rusya genelinde birinci çeyrekte yeni konutlarda ortalama metrekare fiyatı yüzde 1,6 artışla 158,6 bin rubleye ulaştı. Sektörü yakından izleyen "Vedomosti" gazetesi, yıllık bazda değerlendirildiğinde artış hızının önceki dönemlere kıyasla belirgin şekilde gerilediğine dikkat çekti.

2024 yılında birincil konut piyasasında metrekare fiyatı yüzde 13 artmıştı; uzmanlar bu rakamın 2025'te yüzde 7,3'e gerilediğini, 2026'da ise daha da sınırlı bir seyir izleyebileceğini öngörüyor.

Milyonluk Şehirlerde Tablo: 210 Bin Ruble

Büyükşehirlerdeki durum tablonun en çarpıcı parçasını oluşturuyor. Nüfusu bir milyonu aşan şehirlerde yeni konutlarda ortalama metrekare fiyatı 210 bin rubleye ulaştı; bu rakam önceki üç aylık döneme göre yüzde 3,2 artışa işaret ediyor.

Moskova'da ise tablo çok daha sert: 2026'nın başında yeni konutlarda ortalama metrekare fiyatı yılık yüzde 22,5 artışla 464 bin rubleye yükseldi. St. Petersburg'da ise birinci çeyrekte metrekare fiyatında hafif bir gerileme yaşandı; fiyatlar yüzde 0,3 düşerek 289,8 bin ruble oldu.

Aile İpoteğine Kısıtlama Piyasayı Sarstı

Fiyat artışının yavaşlamasının ardında birden fazla etken yatıyor. Analistler, en belirleyici unsurun Şubat ayından itibaren yürürlüğe giren aile ipotek programındaki kısıtlamalar olduğu görüşünde.

Uzmanlar, aile ipotek programına yönelik koşulların sertleştirilmesinin çocuklu ailelerden gelen müşteri kaybına yol açtığını belirtiyor. Buna göre ertelenmiş talebin piyasaya yansıma etkisi, değişiklikler duyurulmadan önce öngörüldüğünden çok daha sınırlı kalacak.

Sektördeki bu dönüşüm tesadüf değil; yıllarca konut talebini yapay biçimde şişiren sübvansiyonlu ipotek modelinin sona ermesinin doğal sonucu.

Merkez Bankası Faizi Kapıda Bekletici Rol Oynuyor

Talebi kısıtlayan ikinci büyük etken, Rusya Merkez Bankası'nın yüksek politika faizi. 2026 yılında konut talebini belirleyen en kritik faktörün Merkez Bankası'nın faiz kararları olduğu vurgulanıyor.

Politika faizinin yüzde 14'ün altına inmesi ve daha fazla gevşeme yönünde net bir sinyal gelmesi halinde piyasanın hızla canlanabileceği öngörülüyor. Faiz indirimi, piyasa faizli işlemlerde talebi canlandıracak, yeni projelerin başlamasına zemin hazırlayacak.

İndirim Var Ama Gerçek Değil

Satışların düşmesi üzerine müteahhitler harekete geçti ve iskonto kampanyaları başlattı. Ancak uzmanlar bu "indirimlerin" gerçek bir fiyat düşüşü olmadığı konusunda uyarıyor.

CIAN platformunun analizine göre söz konusu iskontolar, konutun gerçek piyasa değerinin altına inildiğine değil, zaten fiyata dahil edilen pazarlama tamponlarının devreye sokulduğuna işaret ediyor. Bazı müteahhitlerin yüzde 20 ile 26 arasında indirim sunduğu görülse de bu rakamlar, fiyatın baştan birer pazarlama aracı olarak belirlendiğini ortaya koyuyor. İskonto ve sübvansiyonlardan arındırıldığında gerçek fiyat artışının yıllık yüzde 6 ile 8 arasında kaldığı hesaplanıyor.

İnşaat Maliyetleri Yukarıdan Baskı Yapmaya Devam Ediyor

Piyasanın karmaşık tablosunu derinleştiren bir başka etken de yükselen inşaat maliyetleri. Son beş yılda inşaat sektöründeki toplam maliyet artışı yüzde 90'ı aştı. En belirgin kalemlerin başında işçilik geliyor: İnşaat sektörü ücretleri iki kattan fazla arttı, yalnızca 2025 yılında yüzde 23 yükseldi. Sektördeki işgücü açığı 400 bin kişiye dayanıyor.

Bu maliyet baskısı, müteahhitlerin fiyatları düşürmek bir yana, mevcut seviyeleri bile sürdürmenin güçleştiğini ortaya koyuyor.

2027-2028'de Büyük Sıkışma Kapıda

Uzmanlar kısa vadeli yavaşlamanın ardından orta vadede ciddi bir arz açığı uyarısında bulunuyor. 2024 ve 2025'te başlanan inşaatlar son aşamaya gelirken yeni projelerin yetersiz kaldığı bir ortamda piyasa klasik bir senaryo ile karşı karşıya: Arz azalıyor, talep artıyor, fiyatlar yükseliyor. Bu gecikme etkisinin 2027-2028 yıllarında zirveye ulaşması bekleniyor.

Tablo Karmaşık, Belirsizlik Sürüyor

Rusya konut piyasası; yüksek faiz, kısıtlanan ipotek programları ve artan maliyetler arasında sıkışmış durumda. Fiyat artışının yavaşlaması alıcılar için bir rahatlama gibi görünse de yapısal maliyet baskıları ve yaklaşan arz daralması, ucuz konutun geri dönmeyeceğine işaret ediyor. Son beş yılda birincil konut piyasasında metrekare fiyatı iki kattan fazla arttı; ekonomik istikrarsızlık dönemlerinde bile piyasa gerçek anlamda bir düşüş yaşamadı.

Müteahhitlerin sunduğu indirimler gerçek bir yumuşamanın değil, daralan taleple baş etme çabasının yansıması. Asıl kritik dönüm noktası ise Merkez Bankası'nın faiz politikasında atacağı adımlara bağlı.