İnşaat Sektörü Krizin Eşiğinde: Rusya’da 1,5 Milyon Yeni Daire Satılmadı
MOSKOVA - Rusya’da yeni konut piyasası zor günlerden geçiyor. DOM.RF verilerine göre, ülkede inşası devam eden konut stoku 118 milyon metrekareyi aşarken, bu alanın yalnızca yüzde 32’si satılabildi.
Geriye kalan yaklaşık 80 milyon metrekarelik alan, yaklaşık 1,5 milyon dairelik bir stok, henüz alıcı bulamadı. Bu rakamlar, sektörün son on yılın en büyük arz fazlasıyla karşı karşıya olduğunu gösteriyor.
Krizin Boyutu: 4 Yıldan Uzun Sürede Anca Tükenir
Uzmanlara göre, mevcut stokun tamamının erimesi için en az 4,2 yıl gerekiyor. Federal şirket “Etaji”nin hesaplamalarına göre, satılmayı bekleyen dairelerin toplam değeri yaklaşık 17,7 trilyon rubleye ulaşıyor. Bu durum, inşaat şirketlerinin proje finansmanı borçlarını ödemekte zorlandığı ve bazılarının iflas riskiyle karşı karşıya olduğu anlamına geliyor.
Neden Alıcılar Geri Çekildi?
1,5 milyon dairenin satılamamasının ardında birden fazla faktör yatıyor:
Yüksek Konut Kredisi Faizleri: Piyasa konut kredisi faizleri yüzde 19-20 seviyelerine fırlarken, 2024’te toplu devlet destekli kredilerin kaldırılması ve aile konut kredisi koşullarının sıkılaştırılması, potansiyel alıcıları piyasadan uzaklaştırdı.
Düşen Alım Gücü: Enflasyon ve artan yaşam maliyetleri, vatandaşların büyük harcamalarını ertelemesine neden oldu.
Değişen Satış Modeli: 2019’da yürürlüğe giren yeni proje finansman sistemi, inşaatın erken aşamalarındaki fiyat avantajını ortadan kaldırdı. Alıcılar artık projenin tamamlanmasına yakın dönemde, daha yüksek fiyatlardan satın almayı tercih ediyor.
Bölgesel Farklar: Güneyde Kriz Daha Derin
Arz fazlası sorunu hemen hemen tüm bölgeleri etkiliyor. En kötü durumdaki bölgeler arasında Saratov, Kaluga, Voronej ve özellikle Krasnodar Krayı öne çıkıyor. Bu bölgelerde satılmayan daire oranı yüzde 80’i aşıyor. Krasnodar Krayı’nda mevcut stokun erimesi için 5,5 yıl gerektiği tahmin ediliyor.
Moskova ve St. Petersburg ise daha iyi durumda. Başkentteki yeni dairelerin yaklaşık yarısı satılırken, lüks segmentteki stoklar eriyor. Fiyatı 10 milyon rublenin altındaki daireler neredeyse tükenmiş durumda. St. Petersburg’da ise satılamayan daire oranı yüzde 60 seviyesinde.
Fiyatlar Neden Düşmüyor?
Arz fazlasına rağmen konut fiyatları düşmek yerine artmaya devam ediyor. Geçen yıl milyonluk şehirlerde metrekare fiyatları yüzde 12, Moskova’da ise yüzde 23 oranında yükseldi. Bunun temel nedeni, inşaat maliyetlerinin (arsa, malzeme, işçilik) artması ve yüzde 16-18 seviyesindeki yüksek proje finansman faizleri.
Firma İflasları Kapıda
Başbakan Yardımcısı Marat Husnullin, 2025’te Rusya’daki inşaat şirketlerinin yaklaşık yüzde 20’sinin iflas riskiyle karşı karşıya olduğu uyarısında bulunmuştu. Özellikle orta ve küçük ölçekli firmaların, toplu konut segmentinde faaliyet gösterenlerin risk altında olduğu belirtiliyor. İnşaat Bakanlığı ise sektörde henüz sistemik bir çöküş yaşanmadığını savunuyor.
Toparlanma İçin 2027’yi Bekliyorlar
Sektör temsilcileri, Merkez Bankası’nın faiz indirimine gitmesiyle birlikte 2027’den itibaren bir toparlanma bekliyor. Uzmanlar, konut kredisi faizlerinin yüzde 14 seviyesine gerilemesi durumunda, ertelenen talebin piyasaya dönebileceğini öngörüyor.
Öte yandan, inşaat şirketleri yeni proje başlangıçlarını yüzde 18 oranında azalttı. 2026 yılında toplam inşaat hacminin 35 milyon metrekareye gerilemesi, yani geçen yıla göre yüzde 15 düşmesi bekleniyor. Bu durum, arz ve talep arasındaki dengenin zamanla yeniden kurulabileceğine işaret ediyor.