Moscow City'de Boş Yer Kalmadı
HABERRUS - Rusya'nın başkenti Moskova'nın en ikonik ve popüler iş merkezi olan Moskova-Şehri (Moscow-City), geliştirici potansiyelini tamamen doldurmuş görünüyor. Danışmanlık şirketi Nikoliers'in tahminlerine göre, uygun inşaat alanı kalmadığı için bölgede 2025 yılı sonunda iş merkezi teslimleri, bir önceki yıla kıyasla %70 oranında düşüş gösterecek.
2026 yılında ise bölgeye tek bir yeni gökdelen inşaa edilmeyecek. 2027 yılına gelindiğinde ise sadece bir gökdelenin tamamlanması bekleniyor ve bu gökdelenin toplam alanı 73 bin metrekare olacak.
Geliştiriciler, yeni ofis projeleri için artık Moskova-Şehri'nin hemen yakınındaki bölgelere yönelmiş durumda. IBC Real Estate Ofis Alanları Departmanı Yöneticisi Yekaterina Belova'nın aktardığına göre, geliştiriciler, Leningradski ve Kutuzovski caddelerinin sınırları içinde kalan "Büyük Şehir" (Bolshoy City) alt pazarına odaklanıyor. Bu bölge, yeniden düzenlemeye uygun eski sanayi bölgelerinin varlığı nedeniyle büyük bir ilgi görüyor. CMWP danışmanlık şirketinin hesaplamalarına göre, 2025 yılında Büyük Şehir bölgesinde 428 bin metrekare ofis alanı teslim edilecek ve bu, bir önceki yıla göre %39'luk bir artış anlamına geliyor.
Ancak uzmanlar, bu bölgede de tıpkı Moskova-Şehri'nde olduğu gibi geliştirme için yeterli arazi olmaması nedeniyle yeni inşaat hacimlerinin 2026 yılı sonundan itibaren düşmeye başlayacağını öngörüyor. Tahminlere göre, 2026'da bu alt pazardaki teslimatlar yıllık bazda %87 gibi çarpıcı bir oranla düşerek 55 bin metrekareye inecek.
Bu düşüşün nedenleri arasında, hem “Moskva-Şehir”de hem de “Büyük Şehir”de uygun arazi eksikliği yer alıyor.
Rekor Seviyedeki Talep ve Azalan Arz
2024 yılı, “Moskva-Şehir” için son on yılın en yüksek ofis alanı arzına sahne oldu. NF Group danışmanlık şirketinin ortağı Maria Zimina’nın verilerine göre, geçen yıl bölgede 307 bin metrekare yeni ofis alanı hizmete girdi. Ancak, 2025 yılında bu rakamın ciddi şekilde düşmesi bekleniyor. Bright Rich | CORFAC International danışmanlık şirketinin ortağı Sigush Baboyan, bu düşüşün yüksek baz etkisinden kaynaklandığını belirtti.
Yüksek inşaat maliyetleri ve pahalı finansman koşulları da yeni projelerin hayata geçirilmesini zorlaştırıyor. IBC Real Estate’in ofis gayrimenkul departmanı yöneticisi Ekaterina Belova, Moskova’daki ofis piyasasının genelinde benzer sorunların yaşandığını söyledi. Belova’ya göre, 2025 yılı sonunda Moskova’daki ofis alanı arzı 741 bin metrekare olacak, bu da başlangıçtaki tahminlerin %23 altında kalıyor.
Vakantlık Oranları ve Kiralar Yükseliyor
“Moskva-Şehir”deki ofis alanı talebi, arzın çok üzerinde seyrediyor. Valentin Kusov, bölgedeki vakantlık oranının önümüzdeki iki yıl içinde artmayacağını belirtti. Sigush Baboyan ise, yeni ofis binalarının hizmete girmeden önce talep tarafından absorbe edildiğini ifade etti. Kusov’un tahminlerine göre, 2025 yılı sonunda “Moskva-Şehir”deki boş ofis alanı oranı %3,4 olacak. 2026 yılında bu oran %2,4’e, 2027 yılında ise %2,3’e gerileyecek.
Yüksek talep ve düşük vakantlık oranı, kira fiyatlarını da etkiliyor. Nikoliers’in verilerine göre, 2025 yılında “Moskva-Şehir”deki A sınıfı ofis binalarındaki kira bedelleri %19 artarak metrekare başına yıllık 81,9 bin rubleye ulaşacak. 2026 yılında kira fiyatları %3, 2027 yılında ise %2 artış gösterecek.