Moskova'da Yeni Konut İnşaası Yarı Yarıya Azaldı

HABERRUS - Moskova'da konut talebinin toparlanmasına rağmen, inşaat firmalarının faaliyetleri azalmaya devam ediyor.

Üçüncü çeyrekte piyasaya sürülen yeni konut projelerinin sayısı bir önceki yılın aynı dönemine göre üç kat, piyasaya sürülen toplam inşaat alanı ise neredeyse yarı yarıya azaldı. Geliştiriciler, pahalı proje finansmanı ve piyasada aşırı arz riski nedeniyle yeni proje sunumunu kısıtlıyor.

Piyasaya Sürülen Projelerde Keskin Düşüş

Ricci şirketinin verilerine göre, üçüncü çeyrekte Moskova Çevreyolu (MKAD) içinde satışa sunulan konut alanı 683,6 bin m² olarak gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki yıla göre %44'lük bir düşüşe işaret ediyor. Aynı dönemde piyasaya sadece dört yeni konut projesi sürüldü; bu da yeni proje sayısında üç kat azalma anlamına geliyor.

Yeni projelerin yaklaşık %70'i business class segmentinde yoğunlaştı. Bu segment, %57'lik talep ve mevcut arzın %59'u ile pazarın itici gücü oldu.

Lüks segmentte ise durum daha da belirgin. Sminex şirketinin verilerine göre, bu yılın üçüncü çeyreğinde Moskova'da sadece bir yeni lüks konut projesi satışa sunuldu; geçen yıl aynı dönemde bu sayı dört idi.

Arz ve Talep Dinamikleri

Moskova'daki toplam yeni konut arzı bir yılda %16 azaldı. Ricci'ye göre, düşüşün en belirgin olduğu segment, satıştaki inşaat halindeki projelerin %39 azaldığı comfort class oldu. Nikoliers'e göre ise, Moskova'nın eski sınırları içindeki toplam arz 2,43 milyon m²'ye düşerek yıllık bazda %13'lük bir gerileme kaydetti.

Buna karşılık, talep tarafında artış gözlemleniyor. Nikoliers'in verilerine göre, üçüncü çeyrekte talep hacmi %20 arttı. Toplamda, çeyrekte 760 bin m²'lik alana denk gelen 15,4 bin adet konut inşaatı sözleşmesi (DDU) kayda geçti. Talepteki bu büyümenin arkasında, geliştiricilerin toplu konut sübvansiyonlarının kaldırılmasına uyum sağlaması, aile ipotek programlarındaki banka komisyonlarının iptali ve bankacılık enstrümanlarının getirilerindeki kademeli düşüş yer alıyor.

Fiyatlar Yükselişte

Azalan arz ve artan talep, fiyatlar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturuyor. Üç aylık dönemde ortalama m² fiyatı %2,4, yıllık bazda ise %18 artışla 609 bin rubleye ulaştı.

• Lüks (premium) segmentte yıllık artış %23 ile 1,1 milyon ruble.
• Comfort class'ta yıllık artış %10,9 ile 418 bin ruble.
• Business class'ta ise yıllık artış %14,7 ile 609 bin ruble oldu.

Lüks segmentteki fiyat artışı daha da çarpıcı. Sminex'e göre, lüks konutların ortalama m² fiyatı üçüncü çeyrekte rekor seviye olan 3,22 milyon rubleye ulaştı. Müşteriler bu dönemde 18,24 bin m² yüksek bütçeli konut satın alırken, işlemlerdeki medyan m² fiyatı bir yılda %37 artarak 2,6 milyon ruble oldu.

Uzman Görüşü

Sminex Değerleme Direktörü Svyatoslav Kulanin, bu dinamiklere proje finansmanı faiz oranlarındaki dalgalanmaların ve bazı geliştiricilerin projelerini piyasa taleplerine daha uygun hale getirmek için lansman tarihlerini erteleme kararlarının etki ettiğini belirtiyor. Ayrıca, lüks segmentteki fiyat artışını hem piyasa fiyatlarındaki yükselişe hem de alıcıların daha donanımlı ve modern ürünlere yönelik artan talebine bağlıyor.

Ricci Yönetici Ortağı Natalya Kuznetsova ise, mevcut piyasa koşullarında geliştirici faaliyetlerindeki daralmanın mantıklı bir önlem olduğunu ifade ediyor. Geliştiricilerin, pahalı kredi döneminde finansal sürdürülebilirliklerini artırmak için mevcut proje stoklarının satışına odaklandığını, aynı zamanda arzın azalmasının piyasa dengesini koruyarak aşırı stok riskini düşürdüğünü vurguluyor.