Moskova’da Kiralarda Rekor Artış: Fiyatlar Daha Ne Kadar Yükselebilir?
HABERRUS - Moskova’daki konut kiralama piyasasında fiyatlar rekor seviyelere ulaştı ve bu artışın duracağına dair henüz bir işaret görünmüyor.
Yaz aylarında bile hız kesmeden devam eden kira artışları, Eylül ve Ekim aylarında da yükselmeye devam ediyor.
RBC Real Estate’in uzmanları, bu durumun ardındaki nedenleri ve gelecek beklentilerini detaylandırdı.
Yaz Döneminde Beklenmeyen Kira Artışları
Geçmişte, Moskova’da konut kiralama piyasasında yaz aylarında nispeten durgunluk yaşanırdı. Ancak bu yıl yaz mevsimi, kiralar açısından son derece hareketli geçti. Uzmanlara göre, talepte herhangi bir düşüş yaşanmadığı gibi, fiyatlar Haziran ve Temmuz aylarında bile artmaya devam etti. Özellikle tek odalı dairelerin kira bedelleri büyük artış gösterdi ve 100 bin ruble gibi rakamlar sıkça görülmeye başlandı.
Emlak uzmanları, yıl başından bu yana ortalama kira fiyatlarının %40’a kadar arttığını belirtiyor. Bu artış, özellikle Ağustos ayında dikkat çekici oldu. Ağustos ayında kiralar ortalama %5 oranında artarken, Eylül ve Ekim aylarında ise bu artışın %5-10 arasında olacağı tahmin ediliyor. Uzmanlar, bu seviyelerde bir kira artışının Moskova piyasası için yeni bir zirve olduğunu ifade ediyorlar.
Fiyatlardaki Yükseliş Devam Ediyor
Moskova’daki kira fiyatlarındaki artış, emlak piyasasının tüm segmentlerinde kendini gösteriyor. Örneğin, en uygun fiyatlı segmentte stüdyo daire kiralama bedeli 45-55 bin ruble arasında değişirken, tek odalı dairelerin fiyatı 50-65 bin ruble arasında seyrediyor. İki odalı daireler için bu rakamlar 65-85 bin rubleye, üç odalı daireler için ise 75-120 bin rubleye kadar çıkabiliyor. Inkom-Real Estate verilerine göre, bu fiyatlar piyasadaki maksimum seviyeleri yansıtıyor.
Moskova’daki kiralık konut piyasasında, tek odalı dairelerin ortalama kira bedeli Ağustos ayında %10 oranında artış gösterdi ve şu anda 54 bin rubleye ulaştı. İki odalı dairelerin fiyatı da %10 artışla ortalama 72 bin rubleye çıkarken, üç odalı daireler %8 artışla 101 bin ruble seviyelerine geldi. Miel şirketinden uzmanlar, piyasada böyle bir fiyat artışının daha önce görülmediğini ve kira fiyatlarındaki artışın %20’ye yaklaştığını ifade ediyor.
Est-a-Tet emlak şirketinin tahminlerine göre, yıl başından bu yana Moskova’da kira fiyatları %35-40 oranında artış gösterdi. Özellikle belirli bölgelerde, bu artışın %65’e kadar çıktığı belirtiliyor. Şehrin Güney Batı İdari Bölgesi gibi bazı bölgelerde ise fiyatların daha da yükselmesi bekleniyor.
Kira Arzı Yetersiz, Talep Patlaması Yaşanıyor
Moskova’daki konut kiralarının bu kadar hızlı yükselmesinin başlıca nedenlerinden biri, likit arzın son derece sınırlı olması ve talebin yüksek seviyelerde seyretmesi. Piyasada talebi karşılayacak kadar daire bulunmuyor ve bu da kiraların hızla artmasına neden oluyor. Yüksek ipotek faiz oranları da kiralama talebini artıran bir diğer faktör olarak öne çıkıyor. Birçok kişi, yüksek ipotek oranları nedeniyle konut satın alamayınca kiralık konut arayışına yönelmek zorunda kalıyor.
Yulia Dymova’ya göre, ipotek faiz oranlarının yüksekliği, konut almak isteyen birçok kişiyi kiracı olmaya zorluyor. Ortalama bir stüdyo daire için aylık ipotek ödemesi 107 bin rubleye kadar çıkarken, bu dairelerin kiralık bedeli 55 bin ruble seviyelerinde kalıyor. Bu fark, birçok kişiyi kiralık konut tercih etmeye yöneltiyor.
Domklik’in analizlerine göre, yılın başından bu yana Moskova’daki uzun vadeli kiralık konut arzı %20 oranında azaldı. Bu arz yetersizliği, talebin sürekli yüksek kalmasına neden oluyor. Ayrıca, yeni konut projeleri yetersiz kalırken, mevcut konutların da arzı sınırlı olduğu için talep karşılanamıyor. Bu durum, kiralama piyasasında yoğun bir hareketliliğe yol açıyor. Bazı daireler, ilan edildikten bir gün sonra kiralanabiliyor.
Inkom-Real Estate verilerine göre, Ağustos ayında Moskova’daki kiralık daire arzı bir önceki aya göre %8, geçen yılın aynı ayına göre ise %42 oranında azaldı. Bu düşüş, kiralık konut bulmayı daha da zorlaştırıyor ve fiyatların artmasına zemin hazırlıyor.
Fiyat Artışı Sonbaharda da Sürecek
Uzmanlar, Moskova’daki kiralık konut piyasasında fiyatların duracağına dair bir işaret görmüyorlar. Aksine, sonbahar boyunca kira artışlarının devam etmesi bekleniyor. Emlak uzmanları, kira fiyatlarının sonbaharın ortalarına kadar %3-5 daha artacağını ve ardından istikrara kavuşabileceğini öngörüyorlar. Ancak bu iyimser bir tahmin olarak değerlendiriliyor. Talep düşmez ve arz artmazsa, fiyatların artmaya devam etmesi kaçınılmaz görünüyor.
Inkom-Real Estate’e göre, Ekim ayı sonuna kadar kira fiyatlarında %5-10 arasında bir artış daha bekleniyor. Est-a-Tet ise sonbaharın sonuna kadar fiyatların %10-13 oranında daha yükselebileceğini öngörüyor. Yüksek ipotek faiz oranları devam eder ve kiralık konut arzı yeterli seviyelere ulaşmazsa, fiyatların yıl sonuna kadar yükselmeye devam etmesi muhtemel.
Business class konut segmentinde arzın nispeten fazla olduğu belirtilirken, asıl talebin düşük bütçeli dairelerde yoğunlaşacağı öngörülüyor. Özellikle metroya veya toplu taşıma hatlarına yakın konutların talep görmesi bekleniyor. Uzmanlara göre, bu konutlar daha ulaşılabilir olması nedeniyle kiracıların ilk tercihleri arasında yer alacak.
Talep Artışı Fiyatları Daha Da Yukarı Taşıyabilir
Moskova’daki kiralık konut piyasasında yeni ilanların sayısındaki artış, fiyat artışını sınırlayabilir. Ancak uzmanlar, fiyat artışına yönelik baskının hala güçlü olduğunu ve günlük kiralama piyasasındaki yoğunluğun da bu duruma katkı sağladığını belirtiyor. CIAN.Analytics Başkanı Alexey Popov’a göre, talep ve arz dengesizliği, fiyatların %8-10 oranında daha artmasına neden olabilir.
Sonuç olarak, Moskova’daki kiralık konut piyasasında fiyatlar, arzın yetersizliği ve talebin yüksekliği nedeniyle daha da yükselmeye devam edecek gibi görünüyor. Hem ipotek faizlerinin yüksek olması hem de kiralık konutlara olan yoğun talep, fiyatların yıl sonuna kadar artmaya devam edeceği beklentisini güçlendiriyor.