Rusların Yurt Dışı Emlak Talebi 2026'da Nasıl Gelişecek?
HABERRUS - 2025 yılı, Rus yatırımcıların yurt dışı emlak piyasasındaki "dürtüsel alım" döngüsünün sona erdiği bir yıl oldu. 2022-2023'teki aktif yılların ardından talep düşüş eğilimini sürdürdü. Piyasa aktörleri, başvuru ve işlem hacimlerindeki düşüşü; ruble kurundaki dalgalanmalar, mevduat faiz oranlarındaki artış ve uluslararası ödemelerdeki devam eden kısıtlamalara bağlıyor.
Rakamlarla 2025 Piyasası:
- Tranio verilerine göre, 11 ayda yurt dışı emlak alım başvuruları %22.4, işlem sayısı %18 azaldı (5 yılın en düşüğü).
- Prian.ru'ya göre toplam talep %10 geriledi. Rusya'dan gelen başvurular %25 azalırken, yurt dışında yaşayan Ruslardan gelen talepler %40 arttı.
- Ortalama bütçe (medyan) %10 düşerek 300 bin Euro'dan 270 bin Euro'ya indi.
Yeni Trend: "Daha İhtiyatlı ve Seçici" Alıcı
Tranio'nun kurucu ortağı Mihail Bulanov'a göre, "dürtüsel alım döngüsü" bitti. Sermayeyi değerlendirme alternatifleri kısıtlı olduğundan talep devam ediyor, ancak alıcılar çok daha ihtiyatlı ve pragmatik davranıyor.
Ödemelerdeki Zorluklar En Büyük Engel
Talebi en çok kısıtlayan faktör, uluslararası ödeme zorlukları oldu. 2024 sonbaharından itibaren Swift üzerinden Rus bankalarından para transferi fiilen imkansız hale geldi. Prian.ru analisti Filipp Berezin, "Dost ülkelerde bile üçüncü bir ülkede hesap açmak veya kripto ödemelerle uğraşmak gerekiyor, ki birçok kişi buna hazır değil" diyor. Yüksek ruble mevduat faizleri ve kur dalgalanmaları da yatırımcıları bekleme moduna soktu.
Coğrafi Kayma: Asya ve Körfez Yükselişte, Avrupa Geriliyor
Talep coğrafyasında köklü bir değişim yaşanıyor:
Yükselen Bölgeler: Talep, Güneydoğu Asya ve Orta Doğu'ya kaydı.
- Tayland: Talep %14.12 arttı; toplam talep içindeki payı %20.63'ten %23.54'e yükseldi.
- Türkiye: Talep %11.10 arttı; payı %8.10'dan %9'a çıkarak en çok talep edilen 3. ülke konumuna yükseldi.
- BAE: Talep %4.79 arttı; payı %10.12'den %10.61'e yükseldi.
- Kamboçya, Mısır, Gürcistan gibi "yeni" destinasyonlara ilgi katlanarak arttı.
Gerileyen Bölgeler: *Avrupa* destinasyonları ilgi kaybetti.
- Fransa: Talep %27.82, İspanya: %30.95, Yunanistan: %29.32, Kıbrıs: %7.69 azaldı.
- Ana neden: Schengen çoklu vize kısıtlamaları. Oturma izni olmayan mülk sahipleri mülklerine erişemiyor, bu da ciddi bir sorun teşkil ediyor.
Alım Motivasyonları Değişiyor
- Yatırım amaçlı başvuruların oranı %42.47'den %47.10'a yükseldi.
- Oturma izni (VHJ) veya göç amaçlı başvuruların oranı düştü.
- Ancak gerçekleşen işlemlerde farklı bir tablo var: Göçmenlik statüsüyle birleştirilmiş alımların payı %48'den %54'e çıktı. Bu, alımların daha stratejik hale geldiğini gösteriyor.
- Intermark Global'den İrina Moşeva'ya göre, "Giderek daha fazla alıcı, yurt dışı mülkü eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim için bir araç olarak görüyor."
2026 için Beklentiler ve Tahminler
Analistler, 2026 piyasa dinamiklerinin " %90 oranında jeopolitiğe bağlı" olacağı görüşünde. Ana akım destinasyonlar (Türkiye, BAE, Tayland, Karadağ) önemini korurken, öne çıkan trendler şöyle öngörülüyor:
- Odak Güneydoğu Asya'da Kalacak: Tranio, ana aktivitenin bu bölgede yoğunlaşacağını düşünüyor.
- Kilit Belirleyiciler: *Uluslararası işlemlerin erişilebilirliği* ve oturma izni rejimleri piyasanın seyrini belirleyecek.
- Niş Destinasyonlar: *Sri Lanka, Zanzibar, Mauritius* gibi noktalarda büyüme olabilir, ancak kısa vadede kitlesel hale gelmesi beklenmiyor.
- Ruble Kuru Faktörü: 2026'da ruble / dolar kurunun 92-100 seviyelerine (zayıflama) ulaşması bekleniyor. Uzmanlara göre bu, döviz çeşitlendirmesini hızlandırabilir ve sınır ötesi işlemlerde bir canlanmaya yol açabilir.
Özetle: Rus yatırımcı için yurt dışı emlak piyasası, jeopolitik gerilimler ve finansal kısıtlamalar gölgesinde yeni bir "gerçekçilik ve stratejik planlama" evresine girdi. Talep, erişilebilirliği ve pragmatik faydaları yüksek destinasyonlara odaklanırken, lüks ve statü odaklı Avrupa alımları geri planda kalıyor. Önümüzdeki yıl, ödeme kanallarındaki gelişmeler ve ruble kurunun seyri, piyasanın yönünü şekillendirecek ana faktörler olacak.